从商品房预售制度看我们是如何劫贫济富的

　　劫贫济富的事情，其实很多人在很多的场合说了很多，比如农村反哺城市、剪刀差之类的，但是这些好像距离大家很远，说完了，大家也没有太大的印象，我今天说一个，如题目所示，大家看完后一定印象深刻。
       建设部2004年出台的《城市商品房预售管理办法》第二条规定：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房人，由购房人支付定金或房价款的行为。很简单的一句话，房产商将在正建设中的商品房预先卖给你，你呢，交定金或者交房款。这个规定似乎也没有错，既然是预售，还没达到一手交钱一手交货的条件，因此，交定金并无不可。但实际情况是，牛B哄哄的开发商不会和你来这一套，签完《商品房买卖合同》就得交全款（包括按揭）。问题就出在这。
　　假定一套房子全款200万元，办理按揭首付30%即60万元，剩下140万元向银行按揭贷款。假定，房子在交款后两年后准时交付。这时候你可以算一笔很简单的帐。连同银行的140万和你首付的40万，你实际交了200万元给开发商，开发商用这200万投入商品房建设，不需要支付你一分利息。而你连房子影子都没见到，你每年却得支付银行利息（按商业贷款6.5%计算，不考虑优惠利息）9.1万元，两年支付利息18.2万元。你自己的60万元，如果存2年定期，利息是4.5万。可见，你为了获得2年后的一套200万元的房子，两年间你支付了额外成本是22.7万元。更严重的问题是，当你办理按揭，银行将140万元支付给开发商后，如果开发商开发不下去而跑路，到时承担偿还银行140万元的人是你。这时候，你应该知道问题的严重性了。
　　我们回过头来看看，开发商可以办理按揭的硬性条件是什么，简单的说：1、已经交清买地的钱并领取土地证；2、投入开发建设的资金已经达到工程建设总投资的25%。现在我们可以进一步看出问题的实质了：政府为什么允许开发商投资1/4的资金（不包括地价款）就可以卖房？如果政府不允许开发商预售，那么开发商就要投入全部的建设资金，比如一个项目总投资是10亿，如果没有预售，开发商就得拿出真金白银10亿来建设，等建好房子后才能出售。现在好了，有了预售制度，开发商只要拿出2.5亿就可以撬动整个项目（考虑到建设公司垫资建设，开发商出的钱远低于这个数字），剩下的7.5亿，由开发商通过预售的形式向购房者筹集资金。说白一点，这就是开发商向购房者集资建房，却不用承担任何对价！
　　开发商无论大小，基本都是有钱人。购房者呢，更多的都是没钱人，但是我们的制度设计，却是让有钱人拿没钱人的钱为有钱人赚钱，没钱人还得承担出资的成本以及烂尾楼的风险，这就是赤裸裸的劫贫济富。
　　本文，本来到这里可以结束了，但从前面的内容引出另外一个问题不得不说，这就是开发商的利润和税收。如果这个10亿的项目，土地成本2亿元，最后卖了14.5亿元，你说它的利润是多少？14.5（总收入）-10（投资总额）-2（土地成本）=2.5，利润是2.5亿。2.5÷（10+2）=20%，即开发商的利润只有20%。税务机关也是按照这个数字来征税的。但是开发商的实际利润是多少呢？开发商的利润应该是14.5亿收入-2亿土地成本-2.5亿项目投资，利润是10亿元。10亿利润÷4.5亿成本=222%，可见利润率是222%，而不是20%。道理很简单，不是开发商投入的钱，哪里能够用来计算成本，开发商投入的资金只有4.5个亿。这也就是为什么开发商说自己的利润是微利，而有些人认为是暴利的分歧所在。